■ 二世帯住宅の登記と税金
二世帯住宅を建てて親と子が近くで暮らす・・・そんなスタイルが近年増えてきているようです。子世代にとって住宅資金の経済的な負担軽減だけでなく子育ての負担軽減などのメリットがあります。親世代にとっても子世代が近くにいることで介護などへの安心感が持てます。
二世帯住宅は建物の形態や構造、建築資金の分担などによって登記の方法が３つあります。そして登記の方法によって税金のかかり方も違います。それぞれの登記方法の特徴やを把握しておきましょう。
【単独登記】
親子のどちらかの名義で登記するものです。どちらか一方が資金を用意する場合などは、この登記方法になります。両方が資金を分担したのに単独登記すると、資金負担者から名義人に対する贈与が行われたものとみなされ、贈与税が課せられます。
【共有登記】
親子の資金分担割合に応じて共有名義とする登記です。自己資金を入れたり、ローンを分担したり、といった資金負担割合と登記の持分割合が合わないと、その分贈与があったものとみなされ課税されます。
共有名義にすると、親子それぞれが住宅ローン控除を受けられる、などのメリットがあります。
【区分登記】
所有権を親子で完全に分けて登記する方法です。共有登記と同じく、親子世帯ともに住宅ローン控除を受けられます。共有登記に比べ、1戸あたりの面積が小さく計上できるので、 不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税などが軽減されます。住宅ローンについても、親子で別々に利用することができ、資金計画面で余裕がもてます。ただし、住宅ローンの諸費用はそれぞれにかかります。
区分登記するためには、それぞれが別の住宅として２戸とみなされねばなりません。そのためには、構造上・機能上、独立性を確保する必要があり、建築コストもかかります。
ところで、将来相続が発生した（親が亡くなった）時に、相続人（子）が被相続人（親）と同居していると相続財産の評価について小規模宅地の特例を受けることができます。しかし、二世帯住宅を区分登記している場合は、それぞれ別の住戸と登記されているので、同居とみなされず、特例を受けることができません。相続税の課税が心配な場合には区分登記にしないほうがよいといえます。今後、二世帯住宅を立てる予定の方は、構造、登記、税金などを包括的に検討し、専門家に相談してアドバイスをもらうことをおすすめします。
